Adiós al «de palabra nomás»: lo que la reforma a la Ley de Inquilinato le cambia a dueños e inquilinos

Si tu contrato de arriendo consiste en un apretón de manos, un «tranquilo, vecino» y una garantía que nadie recuerda cuánto fue, sigue leyendo. Este artículo te puede ahorrar un juicio, una pelea familiar y varias noches sin dormir.

En Ecuador, de cada 100 hogares, 36 viven arrendando (Primicias). Y la ley que los regula es tan antigua que todavía habla de multas en sucres, la moneda que se jubiló en el año 2000 (Asamblea Nacional). Sí: tu arriendo se rige por reglas que nacieron cuando los teléfonos tenían cable.

Eso está por cambiar. Te explicamos qué propone la reforma, en qué va el trámite y, lo más importante, qué te conviene hacer desde hoy.

¿En qué va la reforma a la Ley de Inquilinato?

El proyecto pasó el primer debate el 22 de abril de 2026 (El Comercio). El 1 de octubre llegó al segundo debate en el Pleno, pero la Asamblea no tomó una decisión final: varios asambleístas pidieron ajustes al texto (Primicias).

Traducción: la ley vieja sigue vigente. Pero la nueva viene en camino, y quien se prepare ahora no tendrá sorpresas después.

Los 5 cambios que más te van a importar

Esto es lo que plantea el proyecto debatido en el Pleno (Vistazo):

1. Garantía con techo. Máximo dos meses de arriendo. Y si hay discusión al final del contrato, solo se retiene la parte en disputa, no todo el depósito.
2. Contratos de mínimo dos años. Se acabó el «te arriendo tres meses y vemos».
3. Desahucio con 90 días de aviso. Tanto el dueño como el inquilino deben avisar con al menos tres meses de anticipación antes de que venza el contrato.
4. Reparaciones con plazo. El dueño tendría 15 días para objetar una reparación o empezar los trabajos. La gotera ya no podrá esperar «hasta el próximo invierno».
5. Subarriendo controlado. Quien subarriende no podrá cobrar más que el contrato principal.

Además, la presidenta de la Comisión de Justicia explicó que se busca eliminar los contratos verbales y exigir que se inscriban ante notario, al menos cuando el canon supere la mitad del salario básico (El Mercurio). Ese detalle puede cambiar en la versión final, así que tómalo como señal de hacia dónde va la ley.

Lo que dice la ley HOY (y casi nadie sabe)

Mientras la reforma no se apruebe, estas son las reglas vigentes:

• La garantía no es obligatoria. La ley actual no exige entregar un depósito al firmar, aunque la costumbre es pedir uno o dos meses (El Comercio).
• El contrato de palabra vale… hasta que hay problemas. La ley reconoce acuerdos verbales, pero sin un papel firmado es muy difícil probar qué se pactó (El Comercio).
• No se puede pedir la casa «porque sí». La ley vigente no permite exigir la desocupación por cualquier motivo.

Es decir: el que confió en la palabra del otro está jugando con las reglas de 1960 y sin árbitro.

Si eres dueño: 4 cosas que debes hacer ya

1. Contrato escrito, siempre. Aunque la ley todavía no lo exija. Cuando la reforma llegue, ya estarás del lado correcto.
2. Acta de entrega con fotos. Paredes, pisos, baños, aires acondicionados. Lo que no está fotografiado, no existió.
3. Califica al inquilino. Ingresos, referencias y estabilidad. Un buen inquilino vale más que un mes extra de garantía.
4. Documenta la garantía. Cuánto recibiste, cuándo y en qué condiciones se devuelve. Con la reforma, las peleas por el depósito serán uno de los primeros temas regulados.

Si eres inquilino: tu kit de supervivencia

• Pide contrato escrito y guarda una copia.
• Exige recibo de cada pago, aunque sea por transferencia.
• Haz tu propia acta de entrega con fotos el día que recibes las llaves.
• Reporta los daños por escrito (WhatsApp cuenta, pero un correo es mejor).

¿Y si después de leer esto estás pensando que ya es hora de dejar de arrendar? Te dejamos la cuenta completa en nuestro artículo ¿Arrendar o comprar casa en 2026?